Налоговый контроль сделок с недвижимостью в 2026 году
Правовые основы налогового контроля недвижимости
Налоговый контроль сделок с недвижимостью в 2026 году осуществляется на основании статьи 105.3 НК РФ, которая устанавливает случаи проверки цен по сделкам между взаимозависимыми лицами. Дополнительно применяется статья 105.14 НК РФ о методах определения рыночных цен.
Согласно пункту 1 статьи 105.3 НК РФ, контролируемыми сделками с недвижимостью признаются операции между взаимозависимыми лицами, если сумма доходов по всем сделкам между этими лицами за календарный год превышает 1 млрд рублей. Для сделок с недвижимостью на территории России пороговое значение снижено до 60 млн рублей.
Критерии отбора сделок для проверки ФНС
ФНС России применяет автоматизированную систему выявления сделок с признаками занижения стоимости недвижимости. Согласно методике ФНС России, основными критериями отбора служат:
- Отклонение цены сделки от кадастровой стоимости более чем на 20%
- Существенное отличие от рыночных цен на аналогичные объекты в данном районе
- Повторные сделки с одним объектом недвижимости в течение года
- Сделки между взаимозависимыми лицами
- Участие в сделке резидентов офшорных юрисдикций
В письме ФНС России от 26.07.2023 № БС-4-21/9862@ уточнено, что налоговые органы вправе истребовать документы об оценке рыночной стоимости недвижимости, если цена сделки отклоняется от кадастровой стоимости на величину, превышающую статистически значимые колебания цен в данном сегменте рынка.
Методы определения рыночной стоимости
При проверке сделок с недвижимостью ФНС применяет методы, предусмотренные статьей 105.7 НК РФ. Приоритетным является метод сопоставимых рыночных цен, основанный на анализе аналогичных сделок.
Согласно пункту 2 статьи 105.9 НК РФ, при применении метода сопоставимых рыночных цен анализируются сделки с аналогичными (однородными) товарами (работами, услугами) в сопоставимых коммерческих и (или) финансовых условиях.
Для недвижимости учитываются следующие характеристики сопоставимости:
- Местоположение объекта (район, удаленность от центра, транспортная доступность)
- Функциональные характеристики (назначение, площадь, этажность)
- Техническое состояние и год постройки
- Условия сделки (срок рассрочки, форма расчетов)
- Рыночные условия на дату сделки
Особенности контроля в 2026 году
С 1 января 2026 года действует обновленная редакция статьи 105.3 НК РФ, расширившая перечень контролируемых сделок с недвижимостью. Пороговое значение для признания сделки контролируемой снижено с 1 млрд до 800 млн рублей для сделок между российскими взаимозависимыми лицами.
| Тип сделки | Пороговое значение 2025 | Пороговое значение 2026 | Особенности контроля |
|---|---|---|---|
| Сделки с недвижимостью в РФ | 60 млн руб. | 60 млн руб. | Без изменений |
| Сделки между взаимозависимыми лицами — резидентами РФ | 1 млрд руб. | 800 млн руб. | Усиленный контроль |
| Сделки с участием офшорных компаний | 60 млн руб. | 40 млн руб. | Обязательное уведомление |
| Внешнеторговые сделки | 60 млн руб. | 60 млн руб. | Дополнительная отчетность |
Доначисления и штрафные санкции
При выявлении занижения стоимости недвижимости ФНС доначисляет НДФЛ и НДС исходя из рыночной стоимости объекта. Согласно пункту 1 статьи 122 НК РФ, за неуплату налога в результате занижения налоговой базы налагается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы.
При доказанности умысла размер штрафа увеличивается до 40% от суммы доначисленного налога. Дополнительно начисляются пени за каждый день просрочки уплаты налога по ставке 1/300 от ключевой ставки Банка России.
Практические примеры доначислений
В практике ФНС встречаются случаи значительных доначислений по результатам контроля недвижимости. Например, при продаже коммерческого здания площадью 2 500 кв.м за 45 млн рублей, когда рыночная стоимость составляла 78 млн рублей, доначислен НДФЛ в сумме 4,29 млн рублей (13% от разницы в стоимости).
По сделке купли-продажи земельного участка под строительство торгового центра, где заявленная стоимость составила 120 млн рублей при рыночной оценке 185 млн рублей, дополнительно доначислено:
- НДФЛ с продавца — физического лица: 8,45 млн рублей
- НДС с покупателя при зачете входного НДС: 14,3 млн рублей
- Штрафы и пени: 4,6 млн рублей
Документооборот при проверках
При проведении проверок сделок с недвижимостью ФНС запрашивает следующие документы:
- Договоры купли-продажи, аренды, мены недвижимости
- Акты приема-передачи объектов недвижимости
- Отчеты об оценке рыночной стоимости, выполненные независимыми оценщиками
- Справки о кадастровой стоимости из Росреестра
- документы, подтверждающие понесенные расходы на улучшение объекта
- Банковские документы об оплате по сделке
Срок представления документов по требованию налогового органа составляет 10 рабочих дней с даты получения требования, согласно пункту 1 статьи 93.1 НК РФ.
Судебная практика по спорам о стоимости
Анализ судебной практики показывает, что суды поддерживают позицию ФНС при наличии обоснованного расчета рыночной стоимости недвижимости. В Определении ВС РФ от 18.07.2024 № 308-ЭС24-1274 суд указал, что отклонение цены сделки от рыночной стоимости на 30% и более создает презумпцию занижения стоимости для целей налогообложения.
Вместе с тем суды учитывают особые обстоятельства сделки: срочность продажи, техническое состояние объекта, ограничения в использовании. В постановлении АС Московского округа от 15.05.2024 № Ф05-7849/24 суд признал правомерность цены сделки, пониженной на 25% от рыночной стоимости, в связи с необходимостью срочной продажи для погашения кредиторской задолженности.
Источники
Частые вопросы
При каких условиях ФНС может проверить стоимость недвижимости в сделке?
ФНС проверяет стоимость при отклонении цены сделки от кадастровой стоимости более чем на 20%, при сделках между взаимозависимыми лицами на сумму свыше установленных порогов, а также при выявлении других признаков занижения стоимости.
Какая ответственность предусмотрена за занижение стоимости недвижимости?
За занижение стоимости налагается штраф 20% от суммы доначисленного налога, при доказанности умысла — 40%. Дополнительно начисляются пени за каждый день просрочки платежа.
Как ФНС определяет рыночную стоимость недвижимости при проверке?
ФНС применяет метод сопоставимых рыночных цен, анализируя аналогичные сделки с учетом местоположения, функциональных характеристик, технического состояния и условий сделки. Может привлекаться независимая оценка.
Какие документы запрашивает ФНС при проверке сделок с недвижимостью?
ФНС запрашивает договоры, акты приема-передачи, отчеты об оценке, справки о кадастровой стоимости, документы о расходах на улучшение объекта и банковские документы об оплате. Срок представления — 10 рабочих дней.
СПб 9-10 июня · Москва 18-19 июня · Живое и онлайн
Записаться на семинар →
Налоги 2026: 23 законных способа снизить нагрузку на 17–32%
2 дня практики, рабочая тетрадь 290 страниц, 70% обновления на декабрь 2025. СПб 9–10 июня · Москва 18–19 июня · онлайн.
Узнать программу и зарегистрироваться →
