Налог на имущество организаций 2026: кадастровая стоимость
Объекты обложения налогом на имущество по кадастровой стоимости
В соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговой базой по налогу на имущество организаций признается кадастровая стоимость следующих объектов недвижимого имущества:
- административно-деловые центры и помещения административно-делового назначения
- торговые центры, торгово-развлекательные центры и помещения торгового назначения
- нежилые помещения, в которых размещены офисы
- объекты общественного питания и бытового обслуживания
- гостиницы и иные средства размещения
- спортивно-оздоровительные комплексы
- помещения для размещения банков, страховых и иных финансовых организаций
- объекты для размещения организаций федеральной почтовой связи
Согласно письму ФНС России от 24.04.2025 № БС-4-21/5847@, критерием отнесения к указанным категориям является фактическое использование объекта, а не его назначение по документам технического учета.
Налоговые ставки в 2026 году
Максимальные ставки налога на имущество организаций, исчисляемого с кадастровой стоимости, установлены п. 4 ст. 380 НК РФ. Законы субъектов РФ могут устанавливать пониженные ставки в пределах указанных лимитов.
| Категория объекта | Максимальная ставка | Средняя ставка по регионам |
|---|---|---|
| Торговые центры | 2,0% | 1,5% |
| Административно-деловые центры | 1,5% | 1,2% |
| Офисные помещения | 1,5% | 1,0% |
| Объекты общепита | 1,0% | 0,8% |
| Гостиницы | 1,0% | 0,7% |
| Спортивные объекты | 0,5% | 0,3% |
В Москве действует ставка 1,5% для большинства коммерческих объектов, в Санкт-Петербурге — 1,2%. Региональные власти имеют право дифференцировать ставки в зависимости от категории налогоплательщика и вида экономической деятельности.
Порядок определения кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках государственной кадастровой оценки, проводимой не реже одного раза в пять лет. Согласно ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» оценка осуществляется государственными бюджетными учреждениями субъектов РФ.
«Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и устанавливается одновременно в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории кадастрового района» — п. 3 ст. 14 ФЗ № 237-ФЗ
Результаты определения кадастровой стоимости утверждаются актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ. Сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения с 1 января года, следующего за годом внесения сведений в реестр.
Факторы, влияющие на кадастровую стоимость
При массовой оценке учитываются следующие основные факторы:
- Местоположение объекта (удаленность от центра города, транспортная доступность)
- Площадь и этажность здания
- Техническое состояние и год постройки
- Назначение и функциональное использование
- Инженерное обеспечение
- Рыночная стоимость аналогичных объектов в районе
Льготы по налогу на имущество
Федеральные льготы по налогу на имущество организаций установлены ст. 381 НК РФ. К основным категориям льготников относятся:
- Религиозные организации — в отношении имущества, используемого для осуществления религиозной деятельности
- Общественные организации инвалидов — при условии, что среднесписочная численность инвалидов составляет не менее 50%
- Организации, осуществляющие производство фармацевтической продукции
- Резиденты особых экономических зон и территорий опережающего развития
Дополнительные льготы могут устанавливаться законами субъектов РФ. Например, в Московской области действует льгота для малых предприятий, осуществляющих производственную деятельность.
Оспаривание кадастровой стоимости
Правом оспаривания кадастровой стоимости обладают собственники объектов недвижимости и иные заинтересованные лица. Согласно ст. 22 ФЗ № 237-ФЗ оспаривание может осуществляться в досудебном порядке через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо в судебном порядке.
Досудебный порядок оспаривания
Заявление в комиссию подается в следующих случаях:
- Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости
- Несоответствие сведений о местоположении, площади, назначении объекта
- Нарушение требований к методам определения кадастровой стоимости
Срок подачи заявления составляет пять лет со дня внесения в реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости. Рассмотрение заявления осуществляется в течение одного месяца.
Судебное оспаривание
В арбитражный суд можно обратиться в случаях:
- Установления рыночной стоимости объекта на дату определения кадастровой стоимости
- Несогласия с решением комиссии
- Пропуска срока обращения в комиссию по уважительным причинам
Для установления рыночной стоимости требуется заключение независимого оценщика, соответствующего требованиям ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Практические аспекты применения кадастровой стоимости
По данным Росреестра, в 2025 году было подано более 180 тысяч заявлений о пересмотре кадастровой стоимости коммерческих объектов. Положительные решения вынесены по 34% заявлений, что привело к снижению налоговой базы в среднем на 25-30%.
«Наиболее частыми основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются ошибки в характеристиках объекта и применение некорректных коэффициентов при массовой оценке» — из Обзора судебной практики ВС РФ за IV квартал 2025 года
Типичные ошибки при определении кадастровой стоимости
Анализ судебной практики выявляет следующие системные проблемы:
- Неучет фактического технического состояния объектов
- Применение завышенных коэффициентов местоположения
- Ошибки в определении функционального назначения
- Использование устаревших данных о рынке недвижимости
В случае выявления подобных нарушений рекомендуется незамедлительно обращаться за пересмотром кадастровой стоимости, поскольку переплаченный налог подлежит зачету или возврату только за три предшествующих года.
Источники
Частые вопросы
Какие объекты облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости?
По кадастровой стоимости облагаются торговые и административно-деловые центры, офисные помещения, объекты общепита, гостиницы, спортивные комплексы и помещения для размещения финансовых организаций. Полный перечень установлен п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Можно ли оспорить завышенную кадастровую стоимость?
Да, кадастровую стоимость можно оспорить в досудебном порядке через комиссию или в арбитражном суде. Срок обращения составляет пять лет с момента внесения сведений в реестр недвижимости.
Какие максимальные ставки налога на имущество в 2026 году?
Максимальные ставки составляют: для торговых центров — 2%, для административно-деловых центров и офисов — 1,5%, для объектов общепита и гостиниц — 1%, для спортивных объектов — 0,5%. Региональные власти могут устанавливать пониженные ставки.
Как часто пересматривается кадастровая стоимость?
Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет. Результаты оценки утверждаются актом высшего исполнительного органа власти субъекта РФ и применяются с 1 января следующего года.
СПб 9-10 июня · Москва 18-19 июня · Живое и онлайн
Записаться на семинар →
Налоги 2026: 23 законных способа снизить нагрузку на 17–32%
2 дня практики, рабочая тетрадь 290 страниц, 70% обновления на декабрь 2025. СПб 9–10 июня · Москва 18–19 июня · онлайн.
Узнать программу и зарегистрироваться →
