Налоговые вычеты при покупке недвижимости для бизнеса в 2026 году

Правовая база налогового регулирования недвижимости для бизнеса

Налоговые преференции при приобретении недвижимости для предпринимательской деятельности регулируются несколькими главами НК РФ. Основные механизмы: вычеты по НДС, амортизационные отчисления по налогу на прибыль и инвестиционный налоговый вычет.

Согласно ст. 171 НК РФ, налогоплательщики имеют право на зачет входного НДС при приобретении недвижимости для операций, облагаемых НДС. При этом п. 2 ст. 171 НК РФ устанавливает обязательное условие — принятие недвижимости к учету.

По информации ФНС России, размер доначислений по НДС при покупке недвижимости в 2025 году составил 47,3 млрд рублей, что связано с нарушением порядка заявления вычетов.

Вычет НДС при покупке коммерческой недвижимости

Право на вычет НДС возникает при одновременном соблюдении трех условий, установленных ст. 172 НК РФ:

• Наличие счета-фактуры от продавца недвижимости
• Принятие объекта к бухгалтерскому учету
• Использование недвижимости в деятельности, облагаемой НДС

Важная особенность: согласно п. 5 ст. 172 НК РФ, вычет заявляется в течение трех лет с момента принятия недвижимости к учету. Пропуск этого срока лишает права на возмещение НДС.

«Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные продавцом покупателю и уплаченные покупателем при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации» — п. 2 ст. 171 НК РФ

Размер вычета составляет полную сумму НДС, указанную в счете-фактуре продавца. При базовой ставке 22% с 2026 года максимальная экономия может достигать значительных сумм при крупных сделках с недвижимостью.

Ограничения по вычету НДС

ФНС выделяет ключевые ограничения права на вычет:

1. Недвижимость используется одновременно в облагаемых и необлагаемых НДС операциях — вычет пропорционален доле облагаемых операций
2. Покупатель применяет освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ — вычет не применяется
3. Недвижимость приобретается для личных целей руководителя — вычет незаконен

В письме ФНС России от 25.09.2025 № СД-4-3/14756@ разъяснено: при смешанном использовании недвижимости налогоплательщик обязан ведить раздельный учет сумм входного НДС.

Амортизация недвижимости в налоге на прибыль

Коммерческая недвижимость, используемая в предпринимательской деятельности, включается в состав амортизируемого имущества согласно ст. 256 НК РФ. Первоначальная стоимость объекта уменьшает налогооблагаемую прибыль через амортизационные отчисления.

Группа амортизации	Срок полезного использования	Норма амортизации (линейный метод)
8 группа (здания)	20-25 лет	4-5% в год
9 группа (сооружения)	25-30 лет	3,3-4% в год
10 группа (уникальные здания)	Свыше 30 лет	Менее 3,3% в год

Согласно п. 1 ст. 259 НК РФ, организация самостоятельно определяет срок полезного использования в пределах интервала, установленного для соответствующей амортизационной группы. Выбор минимального срока увеличивает годовые амортизационные отчисления и снижает налог на прибыль.

При применении нелинейного метода амортизации ежемесячная норма рассчитывается по формуле, указанной в п. 5 ст. 259.2 НК РФ. Этот способ позволяет в первые годы списывать большую часть стоимости недвижимости.

Первоначальная стоимость и улучшения

В первоначальную стоимость недвижимости включаются все расходы, связанные с приобретением, согласно п. 1 ст. 257 НК РФ:

• Цена по договору купли-продажи
• Государственная пошлина за регистрацию права
• Расходы на услуги посредников и оценщиков
• Нотариальные расходы

Последующие капитальные вложения в реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость и амортизируются отдельно, что установлено п. 2 ст. 257 НК РФ.

Инвестиционный налоговый вычет

С 2018 года действует механизм инвестиционного налогового вычета по налогу на прибыль, предусмотренный ст. 286.1 НК РФ. Региональные власти вправе устанавливать льготу для капитальных вложений в основные средства, включая недвижимость.

Размер вычета составляет от 50% до 200% от суммы капитальных вложений в зависимости от решения региона. По данным ФНС, в 2025 году инвестиционный вычет применили 12,4 тысячи организаций на общую сумму 89,7 млрд рублей.

«Инвестиционный налоговый вычет предоставляется в виде уменьшения суммы налога на прибыль организаций, подлежащего зачислению в бюджет субъекта Российской Федерации» — п. 1 ст. 286.1 НК РФ

Ключевое ограничение: вычет не может превышать 90% суммы налога на прибыль, подлежащего зачислению в региональный бюджет в соответствующем налоговом периоде.

Критерии для получения инвестиционного вычета

Региональные законы устанавливают дополнительные требования для применения льготы:

1. Минимальный размер инвестиций в основные средства
2. Сохранение среднесписочной численности работников
3. Осуществление деятельности в приоритетных отраслях экономики
4. Соблюдение экологических и технических стандартов

В Московской области, например, минимальный объем инвестиций составляет 50 млн рублей, а в Калужской области — 20 млн рублей для разных категорий инвесторов.

Особенности для субъектов малого бизнеса

Организации и индивидуальные предприниматели на УСН имеют ограниченные возможности применения налоговых вычетов при покупке недвижимости. Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, плательщики УСН освобождены от НДС, за исключением импорта и операций в качестве налогового агента.

При превышении лимитов УСН в 2026 году (490,5 млн рублей по доходам или 272,5 млн по остаточной стоимости основных средств) организация переходит на общий режим и получает право на вычеты НДС с начала года превышения.

Индивидуальные предприниматели на УСН включают стоимость недвижимости в расходы единовременно в момент ввода в эксплуатацию при условии использования объекта «доходы минус расходы», что установлено пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Контрольные мероприятия ФНС и типичные нарушения

ФНС проводит углубленную проверку сделок с недвижимостью стоимостью свыше 30 млн рублей. Основные направления контроля включают обоснованность рыночной стоимости, правомерность применения вычетов и корректность отражения в учете.

Типичные нарушения при покупке недвижимости для бизнеса:

• Завышение договорной стоимости для увеличения вычета НДС
• Заявление вычета при фактическом использовании в личных целях
• Несоблюдение сроков принятия к учету
• Неправильное определение амортизационной группы

Штрафные санкции по ст. 122 НК РФ составляют 20% от суммы неуплаченного налога, а при умышленном занижении — 40%. Дополнительно начисляются пени за каждый день просрочки платежа.

В Обзоре судебной практики ВС РФ за 2025 год отмечено: суды поддерживают доначисления ФНС при доказанности получения необоснованной налоговой выгоды через схемы с недвижимостью.

Документооборот и сроки применения вычетов

Для корректного применения налоговых вычетов при покупке недвижимости организация должна обеспечить полноту документооборота согласно требованиям ФНС России:

Документ	Срок получения/составления	Правовое основание
Счет-фактура продавца	В течение 5 дней с момента отгрузки	п. 3 ст. 168 НК РФ
Акт приема-передачи	На дату перехода права собственности	ст. 556 ГК РФ
Справка о кадастровой стоимости	До подачи декларации	ст. 378.2 НК РФ
Свидетельство о регистрации права	В течение 10 рабочих дней	ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Согласно п. 1.1 ст. 172 НК РФ, налогоплательщик вправе заявить вычет в любом налоговом периоде в пределах трех лет после принятия на учет приобретенных товаров, работ, услуг, имущественных прав. Несоблюдение этого срока влечет отказ в возмещении НДС.

При частичной оплате недвижимости право на вычет возникает пропорционально произведенной оплате, что установлено письмом Минфина России от 15.11.2025 № 03-07-11/95847. Окончательный расчет производится после полной оплаты и перехода права собственности.

Источники

• ст. 171 НК РФ — налоговые вычеты по НДС
• ст. 256 НК РФ — амортизируемое имущество
• Документооборот при сделках с недвижимостью — ФНС России
• ст. 286.1 НК РФ — инвестиционный налоговый вычет
• Федеральный закон № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости

Частые вопросы

Можно ли применить вычет НДС при покупке недвижимости на УСН?

Плательщики УСН освобождены от НДС согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, поэтому право на вычет входного НДС отсутствует. Исключение — операции по импорту и в качестве налогового агента.

В какие сроки нужно заявить вычет НДС при покупке недвижимости?

Согласно п. 1.1 ст. 172 НК РФ, вычет заявляется в течение трех лет с момента принятия недвижимости к учету. Пропуск срока лишает права на возмещение НДС.

Какая амортизационная группа применяется для коммерческой недвижимости?

Здания относятся к 8-й группе со сроком 20-25 лет, сооружения — к 9-й группе (25-30 лет) согласно Классификации основных средств. Организация выбирает конкретный срок в установленных пределах.

Можно ли получить инвестиционный вычет при покупке недвижимости?

Да, если в регионе принят соответствующий закон по ст. 286.1 НК РФ. Размер вычета составляет 50-200% от капитальных вложений, но не более 90% регионального налога на прибыль.