Налоги при аренде коммерческой недвижимости в 2026 году
Правовая база налогообложения аренды коммерческой недвижимости
Налогообложение доходов от сдачи в аренду коммерческой недвижимости регулируется главами 21, 25 и 26.2 НК РФ. Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ, передача имущества в аренду является объектом налогообложения НДС.
Ключевые изменения 2026 года затрагивают ставки налогов: НДС увеличен до 22%, налог на прибыль — до 25%. Для плательщиков УСН действуют пониженные ставки НДС при превышении лимита освобождения в 20 млн рублей.
НДС при сдаче коммерческой недвижимости в аренду
С 1 января 2026 года базовая ставка НДС составляет 22%. Согласно ст. 164 НК РФ, данная ставка применяется ко всем операциям по передаче в аренду коммерческих помещений, включая офисы, склады, торговые площади.
Освобождение от НДС предусмотрено статьей 149 НК РФ для организаций и ИП с оборотом менее 20 млн рублей за три предшествующих календарных месяца (снижено с 60 млн рублей).
| Налоговый режим | Условия применения | Ставка НДС 2026 |
|---|---|---|
| Основная система | Без ограничений | 22% |
| УСН с оборотом до 20 млн | Освобождение от НДС | 0% |
| УСН с оборотом 20-272,5 млн | Утрата освобождения | 5% |
| УСН с оборотом 272,5-490,5 млн | Повышенная ставка УСН | 7% |
Момент определения налоговой базы НДС
В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ, налоговая база по НДС определяется в момент передачи имущества в аренду или в момент оплаты — в зависимости от того, что произошло раньше. При заключении договора аренды на срок свыше одного месяца НДС начисляется ежемесячно по мере получения арендной платы.
Согласно письму ФНС России от 15.03.2024 № СД-4-3/3847, при получении арендной платы авансом НДС подлежит доначислению в полном объеме независимо от периода, за который внесен аванс.
Налог на прибыль для арендодателей на ОСНО
Доходы от аренды коммерческой недвижимости облагаются налогом на прибыль по ставке 25% с 2026 года (повышена с 20%). Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ, к доходам относятся арендные платежи, включая дополнительные услуги по договору аренды.
При расчете налогооблагаемой прибыли учитываются следующие расходы согласно ст. 252 НК РФ: амортизация сдаваемого имущества, расходы на содержание и ремонт, коммунальные платежи за общие площади, налог на имущество, страхование недвижимости.
Особенности учета расходов
Расходы на капитальный ремонт арендуемого имущества учитываются равномерно в течение срока договора аренды, но не более 10 лет. Данное правило установлено п. 1 ст. 260 НК РФ и применяется для всех видов коммерческой недвижимости.
УСН при сдаче недвижимости в аренду
Плательщики УСН с объектом «доходы» применяют ставку 6% к доходам от аренды. При объекте «доходы минус расходы» ставка составляет 15%. Превышение лимитов УСН в 272,5 млн рублей приводит к повышению ставок до 8% и 20% соответственно.
Критический момент — утрата права на освобождение от НДС при превышении оборота в 20 млн рублей за три месяца. В этом случае плательщики УСН обязаны применять пониженные ставки НДС: 5% при обороте до 272,5 млн рублей, 7% при обороте 272,5-490,5 млн рублей.
Переход с УСН на ОСНО при сдаче недвижимости
Превышение лимитов по УСН (490,5 млн рублей доходов или 150 человек персонала) влечет автоматический переход на ОСНО с начала квартала, в котором нарушены ограничения. При этом возникает обязанность доплатить НДС по ставке 22% с операций текущего года.
Налог на имущество при сдаче в аренду
Коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду, облагается налогом на имущество организаций по ставкам, установленным региональным законодательством (до 2,2% от кадастровой стоимости). Согласно данным ФНС, средняя ставка по России в 2025 году составила 1,8%.
Для объектов, включенных в региональный перечень, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости. Для остальных объектов — по остаточной стоимости согласно бухгалтерскому учету.
Особенности налогообложения субаренды
При передаче арендованного имущества в субаренду возникает дополнительная налоговая нагрузка. Субарендатор выступает налоговым агентом по НДС в отношении субарендной платы, если основной арендодатель не является плательщиком НДС.
Доходы от субаренды облагаются налогом на прибыль или налогом при УСН в общем порядке. При этом к вычету принимаются расходы по основному договору аренды в части, относящейся к субарендуемым площадям.
Контрольные процедуры ФНС при проверках арендодателей
ФНС применяет автоматизированный контроль соответствия заявленных доходов от аренды рыночным ставкам по региону. Отклонение арендной платы более чем на 20% от рыночного уровня служит основанием для доначисления налогов по рыночным ценам согласно ст. 40 НК РФ.
Основные критерии отбора для проверок: несоответствие доходов от аренды площади сдаваемых помещений, занижение арендной платы по сделкам между взаимозависимыми лицами, отсутствие НДС при превышении лимитов освобождения.
При выявлении нарушений ФНС доначисляет налоги, начисляет пени и штрафы. Размер штрафа за неуплату НДС составляет 20% от доначисленной суммы, при умышленном характере нарушений — 40%.
Источники
Частые вопросы
Какая ставка НДС действует при аренде коммерческой недвижимости в 2026 году?
С 1 января 2026 года действует ставка НДС 22% для всех операций по сдаче коммерческой недвижимости в аренду. Плательщики УСН при превышении оборота 20 млн рублей применяют пониженные ставки 5% или 7%.
Можно ли применять освобождение от НДС при сдаче недвижимости в аренду?
Освобождение от НДС действует для организаций и ИП с оборотом менее 20 млн рублей за три предшествующих месяца. При превышении лимита освобождение утрачивается с первого числа месяца превышения.
Как облагаются налогом доходы от субаренды коммерческой недвижимости?
Доходы от субаренды облагаются налогом на прибыль или налогом при УСН в общем порядке. Субарендатор может выступать налоговым агентом по НДС, если основной арендодатель не является плательщиком НДС.
Какие расходы можно учесть при налогообложении доходов от аренды?
К расходам относятся амортизация сдаваемого имущества, содержание и ремонт, коммунальные платежи, налог на имущество, страхование. Расходы на капремонт учитываются равномерно в течение срока аренды, но не более 10 лет.
СПб 9-10 июня · Москва 18-19 июня · Живое и онлайн
Записаться на семинар →
Налоги 2026: 23 законных способа снизить нагрузку на 17–32%
2 дня практики, рабочая тетрадь 290 страниц, 70% обновления на декабрь 2025. СПб 9–10 июня · Москва 18–19 июня · онлайн.
Узнать программу и зарегистрироваться →
